Особенности заключения договора на ремонт и отделку.
Договор на ремонт квартиры – это самый первый трудный шаг, который должен сделать каждый заказчик ремонтно-строительных и отделочных услуг. Многие так и не решаются его сделать и начинают ремонт квартиры с аванса бригадиру.
Одно дело, когда заказчик и подрядчик юридические лица и у них есть свои юристы – тут дело просто. Юристы способны за свою зарплату составить и заключить правильный договор на любые ремонтно-отделочные работы. Например, ремонт квартиры своего сотрудника, ремонт офиса или любого другого помещения.
Немного сложнее не допустить ошибок при составлении договора на ремонт квартиры, когда заказчик частное лицо, а подрядчик юридическое лицо. В таком варианте у подрядчика отработанная «рыба договора» и заказчику просто предлагается ее подписать. Как правило, такие юр. лица консультируются с юристами или имеют юриста в своем штате. В рыбе такого договора обычно соблюдены все правила. Но, перекос правил в таких договорах направлен в пользу подрядчика.
Самый сложный случай – договор на ремонт квартиры между физическими лицами. Т.е. и заказчик и подрядчик не являются юридическими лицами. С заказчиком – все понятно. Заказчик ремонта квартиры, как правило, всегда физическое лицо. А вот юридическое состояние подрядчика под большим вопросом.
Чаще всего к ремонту квартиры привлекаются частные бригады или отдельные мастера и специалисты без юридического лица. Так вот, им очень выгодно вообще не заключать никакого договора. А заказчику наоборот очень надо с таким нелегальным подрядчиком заключить договор. Пусть этот договор будет хоть на клочке бумаги в клеточку, но он должен быть!
Итак, давайте рассмотрим какие наиболее частые ошибки совершают заказчики при заключении договора на ремонт квартиры.
1. Устный договор на словах. Первая и самая распространенная ошибка. Например, приходит к нам хороший и грамотный на наш взгляд бригадир или прораб, все излагает правильно. Ну, и как-то становится неудобно обязывать такого добропорядочного парня или мужчину в расцвете лет составлять и подписывать какой-то договор.
Еще более неловко, когда подрядчиком оказываются знакомые, соседи или друзья. Но, это они хорошие знакомые или друзья до начала ремонта. Это потом они становятся мастерами или бригадирами со всеми сопутствующими проблемами. Особенно череваты такие добрые отношения, когда они сами делают ремонт другому человеку за деньги и в первый раз.
А дальше в процессе ремонта, как обычно, возникают проблемы и при одной из них такой бригадир или прораб просто перестает появляться и отвечать на звонки. И все! Заказчик остается без ремонта, без денег и без друзей. А предъявить то суду или полиции и нечего!
2. Путаница в виде договора. Обычно какие договоры мы подписываем? Чаще всего купли продажи, договор аренды, иногда поставки и др. А договор на ремонт квартиры реже всего. Ведь квартиру то мы каждый месяц или год не ремонтируем. Между подписанием таких договоров на ремонт квартиры может пройти не одна пятилетка. За такой большой срок особенности и ошибки первого договора забываются, меняется законодательная практика, меняются вообще правила ведения бизнеса в сфере ремонта квартир. Какой договор можно заключить на ремонт квартиры? С древности мы знаем, что такие отношения регулируются договором. Но каким?
В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) на этот вопрос может дать ответ Глава 37. Подряд.
- Статья 730. Договор бытового подряда.
- Статья 740. Договор строительного подряда.
- Статья 758. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
- Статья 779. Договор возмездного оказания услуг.
Так же можно руководствоваться и Трудовым кодексом РФ — Раздел III. Трудовой договор. И работник, и подрядчик выполняют определенные действия по достижению полезного результата. Какой заключен договор? Трудовой или гражданско-правовой. По этому вопросу возникает множество споров и проблем. Например: путаница трудового договора и договора подряда, как в следующем заявлении.
Заключив любой договор из вышеперечисленных видов можно построить грамотные правовые отношения при ремонте квартиры. Но в каждом таком договоре есть свои особенности и существенные условия, которые могут быть очень невыгодны заказчику. Поэтому стоит вдумчиво подойти к выбору вида договора и выбрать более выгодный для себя.
3. Неполные существенные условия. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса (ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. И ГК РФ определяет эти существенные условия. Судебная практика подтверждает, что если одно из этих существенных условий отсутствует, то договор считается незаключенным. Какие же существенные условия должны быть обязательно указаны в договоре на ремонт квартиры?
Предмет договора, то есть вид работ, подлежащих выполнению. В обычном договоре на ремонт квартиры, как правило, предметом является ремонт, отделка или другой вид ремонтно-отделочных или строительных работ в конкретной квартире и по конкретному адресу.
Сроки — в соответствии со ст. 708 ГК РФ в договоре должны быть определены начальный и конечный сроки выполнения работ. Т.е. должны быть указаны конкретные даты начала и завершения работ.
Цена — согласно ст. 709 ГК РФ в договоре должна быть указана цена договора. Цена может быть указана как в самом договоре, так и в смете как неотъемлемом его приложении. Как правило, при заключении договора на ремонт квартиры цена указывается в смете. Ведь при ремонте квартиры производится множество самых разнообразных работ, перечень которых может быть на нескольких листах. Поэтому цена договора и выносится в смету, хотя в самом тексте договора можно указать общую цену ремонта.
Техдокументация не рассматривается ГК РФ как существенное условие договора ремонта квартиры, но без документации очень сложно вести ремонт. А опытные подрядчики специально указывают этот пункт в договоре и потом при возникновении споров или конфликтов умело манипулируют ее отсутствием в свою пользу.
Таким образом, все выше перечисленные условия надо обязательно указать в договоре на ремонт квартиры. Иначе он будет признан незаключенным, а подрядчик получит большое преимущество и будет пользоваться такими ошибками в своих интересах.
4. Незаключенный договор. Иногда бывает так, что договор на ремонт не заключен, но работы подрядчиком ведутся и заказчик их оплачивает. Конфликт между заказчиком и подрядчиком в такой ситуации вызывает некоторые споры правового порядка.
Так, например, если заказчик принял работы и у него есть акт сдачи-приемки выполненных работ и выплаченных подрядчику денег, то такая совместная деятельность судом признается как договор со всеми вытекающими последствиями. Эта позиция может помочь заказчику вернуть часть денег или потребовать переделать ряд работ.
Но, есть в судебной практике и другая точка зрения. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения. Что влечет за собой ответственность заказчика согласно Гражданскому кодексу ( ГК РФ ) Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения. В такой ситуации выигрывает подрядчик. Заказчик становится обязанным возвратить подрядчику неосновательно приобретенное в денежном виде, да еще и убытки подрядчика.
5. Стандарты качества не указаны. При ремонте квартиры или отделке коттеджа производится большое количество различных работ. Каждый вид ремонтно- отделочных работ должен иметь понятный заказчику и подрядчику стандарт.
Ведь понятия хорошо или плохо в ремонте квартиры у каждого свои. По мере продвижения ремонта и окончания выплатэти понятия у заказчика и у подрядчика начинают все больше и больше различаться.
Например, самые типичные случаи подобных споров. Трещины в штукатурке. Должны быть или нет? А как должны стыковаться обои? Особенно много разногласий по окрасочным, облицовочным и паркетным работам.
Еще больше разногласий при проведении скрытых работ. С одной стороны, небольшой брак не будет виден, а с другой, этот момент можно повернуть в свою пользу и получить бесплатно несколько дополнительных работ.
Все эти различия в понимании качества ремонтно-отделочных работ ведут к конфликтам, потерянному времени и зря потраченным деньгам. Где брать эти стандарты? По наиболее общим работам можно основываться на СНиПах, а по всем остальным требовать у подрядчика или разрабатывать свои.
Что делать с этими и подобными ошибками при составлении договора на ремонт квартиры?
1. Любые ремонтно-строительные работы вести только с договором. Без договора просто ничего не начинать.
2. Выбрать наиболее подходящий для Вас и Ваших конкретных обстоятельств вид договора.
3. Требовать от прораба или бригадира подробного договора с указанием всех существенных условий.
4. С опасением относиться к чересчур коротким договорам на полстранички.
5. Добиваться, чтобы в договоре были указаны стандарты качества на все или на наиболее важные и ответственные работы.
Какие у Вас возможны дальнейшие шаги?
1. Вы можете полностью довериться в составлении договора прорабу или бригадиру. При таком варианте Вы полностью подпадаете под влияние опытного прораба и упускаете свои законные возможности и права.
2. Можно купить Гражданский кодекс РФ, книги и учебники по договорному праву, но это будет специальная литература для юристов. Можно так же купить Консультант Плюс. Конечно, в этих материалах будет немало интересного и полезного, но нигде конкретно не будет указан договор на ремонт именно Вашей квартиры с Вашими обстоятельствами, стандартами качества и условиями.
3. Можно начать самостоятельно разбираться в уловках и манипуляциях при составлении договора на ремонт квартиры. Но такая работа ради одного договора раз в 5-10 лет будет нецелесообразна. Ведь тут придется еще отслеживать изменения в законодательстве и судебную практику. А как известно, где два юриста там три мнения.
4. Так же можно обратиться к профессиональным юристам. Да, они помогут составить грамотный договор. И это будет правильно в случае большого и дорогого ремонта или строительстве, а при обычном ремонте квартиры их привлекать дороговато будет.
5. На нашем сайте можно посмотреть статьи и советы по составлению договора на ремонт квартиры, скачать некоторые примеры. На основе этих примеров составить свой договор будет гораздо проще.
